Γιατί υπάρχει
Γύρω στα τρεισήμισι εκατομμύρια δικαιώματα στο Κτηματολόγιο είναι γραμμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Πολλά από αυτά ανήκουν σε οικογένειες που έφυγαν μετανάστες.
Γιατί το έφτιαξα
Είμαι μηχανικός λογισμικού και ζω στην Αθήνα. Το Kliros ξεκίνησε από ένα ακίνητο της οικογένειάς μου. Δεν είχαμε δικαστικές διαφορές με κανέναν, ούτε μας διεκδικούσε κανείς τίποτα. Το πρόβλημα ήταν πιο πεζό: δεν έβρισκα κάποιον να μου πει ποια ακριβώς από τις έξι εφτά διαδικασίες ίσχυε στη δική μας περίπτωση, πόσο θα κόστιζε και ποιες προθεσμίες είχαν ήδη περάσει. Ρώτησα αρκετούς επαγγελματίες. Απαντούσαν όλοι με βεβαιότητα, αλλά ο καθένας μιλούσε για άλλη διαδικασία.
Έψαξα τότε να δω πόσο συχνό είναι αυτό, και βρήκα ότι 3,45 εκατομμύρια δικαιώματα στο Εθνικό Κτηματολόγιο είναι καταγεγραμμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Εκεί κατάλαβα ότι δεν ήταν δική μας ατυχία. Είναι αστοχία της ίδιας της διαδικασίας, σε εθνικό επίπεδο. Και μεγάλο μέρος αυτών των οικογενειών έφυγε από την Ελλάδα πριν από μία ή δύο γενιές: δεν έχουν ΑΦΜ, δεν έχουν πληρεξούσιο, δεν ήξεραν καν ότι έτρεχε προθεσμία διόρθωσης με συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης.
Το Kliros είναι αυτό που έψαχνα τότε και δεν υπήρχε. Το ότι είμαι μηχανικός και όχι δικηγόρος φαίνεται σε αυτό που έφτιαξα: οι κανόνες είναι γραμμένοι σε κώδικα, κάθε νούμερο έχει δίπλα του την πηγή του, και κάθε κανόνας έχει το δικό του τεστ, ώστε μια αλλαγή να μη χαλάει αθόρυβα τους υπόλοιπους. Είναι σοβαρό πλεονέκτημα απέναντι στο να ρωτάς τρεις και να βγάζεις μέσο όρο. Είναι όμως και ο λόγος που το Kliros δεν μπορεί να σας συμβουλεύσει: σας λέει προς τα πού δείχνουν τα στοιχεία σας και σας δίνει τον φάκελο που θα πάρει στα χέρια του ο επαγγελματίας. Μέχρι εκεί.
Δεν είμαι δικηγόρος και το Kliros δεν είναι δικηγορικό γραφείο. Αυτό φέρνει δύο περιορισμούς, και τους κράτησα αντί να βρω τρόπο να τους παρακάμψω. Το νομικό συμπέρασμα είναι δωρεάν, γιατί αν το χρέωνα θα πουλούσα νομική συμβουλή, και δεν έχω άδεια να το κάνω. Και δεν κρατάω ποσοστό από καμία υπόθεση, γιατί η προμήθεια θα μου έδινε λόγο να σας σπρώχνω στην ακριβότερη λύση. Και τα δύο μου κοστίζουν χρήματα. Το σκεπτικό είναι γραμμένο στο αρχείο αποφάσεων, που είναι δημόσιο.
Κανείς δεν σας λέει ποια διαδικασία χρειάζεστε
Πάρτε έναν Ελληνοαμερικανό που του άφησε η γιαγιά του ένα σπίτι στο νησί. Συνήθως δεν έχει κάποιο νομικό πρόβλημα. Το πρόβλημα είναι ότι κανείς δεν του λέει ποια από τις έξι εφτά διαδικασίες ισχύει για εκείνον. Έτσι δεν ξέρει αν θέλει συμβολαιογράφο, τοπογράφο, διαμεσολαβητή ή δικηγόρο για δικαστήρια, ούτε αν η τιμή που του είπαν στέκει.
Κι όσο περνάει ο καιρός, οι προθεσμίες τρέχουν. Η δήλωση φόρου έχει ημερομηνία. Η προθεσμία αποποίησης τελειώνει και θεωρείται ότι αποδεχτήκατε. Η προθεσμία διόρθωσης στο Κτηματολόγιο λήγει, ό,τι έχει μείνει «αγνώστου ιδιοκτήτη» πάει στο Δημόσιο, και για να το πάρει πίσω η οικογένεια χρειάζεται αγωγή. Κανείς δεν σας ειδοποιεί για καμία από αυτές τις ημερομηνίες.
Τι φτιάξαμε
Έναν έλεγχο που ακολουθεί τους πραγματικούς κανόνες: τον ν. 5303/2026 για τις κληρονομιές, το άρθρο 61 του ν. 5326/2026 για τη διαμεσολάβηση στα «αγνώστου», τις προθεσμίες του Κτηματολογίου και τις κλίμακες φόρου ανά κατηγορία κληρονόμου. Από τις απαντήσεις σας βρίσκει σε ποια από τις οκτώ περιπτώσεις ανήκετε. Κάθε αριθμός έχει την πηγή του, και οι πηγές είναι στο κάτω μέρος κάθε σελίδας για να τις ελέγξετε μόνοι σας.
Για όποιον θέλει να προχωρήσει, υπάρχει και ο φάκελος. Η υπόθεση στημένη όπως τη θέλει ένας επαγγελματίας εδώ, με συνοδευτική επιστολή, ώστε η πρώτη κουβέντα να ξεκινά από τα στοιχεία και όχι από το μηδέν.
Τι προσέχουμε
Δεν ασκούμε δικηγορία και δεν παίρνουμε ποσοστό από καμία υπόθεση. Θα βγάζαμε περισσότερα αν χρεώναμε τη νομική απάντηση και παίρναμε προμήθεια από τους επαγγελματίες, αλλά διαλέξαμε να μην το κάνουμε. Αν θέλετε όλο το σκεπτικό, είναι γραμμένο στο αρχείο αποφάσεων, που είναι δημόσιο.
Επίσης σβήνουμε τα δεδομένα σας. Οι απαντήσεις αφορούν κάποιον που πέθανε, και μερικές φορές συγκληρονόμους που δεν ρωτήθηκαν για τίποτα. Γι' αυτό διαγράφονται μετά από είκοσι τέσσερις μήνες, ή αμέσως αν το ζητήσετε.