Γιατί υπάρχει
Τρία και μισό εκατομμύρια δικαιώματα στο Κτηματολόγιο είναι καταγεγραμμένα ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Πολλά ανήκουν σε οικογένειες που μετανάστευσαν.
Γιατί το έφτιαξα
Είμαι μηχανικός λογισμικού στην Αθήνα, και το Kliros ξεκίνησε από ακίνητο της δικής μου οικογένειας στην Κάρπαθο. Δεν υπήρχε διαφορά και δεν δίκαζε κανείς κανέναν. Το πρόβλημα ήταν στενότερο και πιο ανόητο: δεν έβρισκα κανέναν να μου πει ποια από τις έξι ή επτά πιθανές διαδικασίες αφορούσε την περίπτωσή μας, πόσο θα κόστιζε, ή ποιες προθεσμίες είχαν ήδη παρέλθει. Οι επαγγελματίες που ρώτησα έδιναν όλοι σίγουρες απαντήσεις, και οι απαντήσεις αφορούσαν διαφορετικές διαδικασίες.
Έψαξα λοιπόν πόσο συνηθισμένο είναι αυτό, και βρήκα ότι 3,45 εκατομμύρια δικαιώματα στο Εθνικό Κτηματολόγιο είναι καταγεγραμμένα ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Αυτό άλλαξε την εικόνα. Η οικογένειά μου δεν είχε μια ιδιωτική κακοτυχία. Είχε μπροστά της μια διαδικαστική αστοχία σε εθνική κλίμακα, και μεγάλο μέρος των οικογενειών που βρίσκονται μέσα σε αυτή μετανάστευσε πριν από μία ή δύο γενιές και δεν έχει τρόπο επιστροφής: ούτε ΑΦΜ, ούτε πληρεξούσιο, ούτε ιδέα ότι μια προθεσμία διόρθωσης έκλεινε σε ορισμένη ημερομηνία που κανείς δεν τους είχε πει.
Το Kliros είναι αυτό που χρειαζόμουν και δεν μπορούσα να αγοράσω. Το ότι είμαι μηχανικός και όχι δικηγόρος καθόρισε τι είναι. Οι κανόνες είναι γραμμένοι ως κώδικας, κάθε αριθμός αναφέρει την πηγή από την οποία προήλθε, και κάθε κανόνας έχει έλεγχο, ώστε μια αλλαγή να μην χαλάει σιωπηλά τους υπόλοιπους. Αυτό είναι πραγματικό πλεονέκτημα απέναντι στο να ρωτάς τρεις και να βγάζεις μέσο όρο. Είναι επίσης ο λόγος που το Kliros δεν μπορεί να σας συμβουλεύσει: μπορεί να σας πει προς ποια διαδικασία δείχνουν τα δεδομένα σας και να σας δώσει τον φάκελο που θα αναλάβει ο επαγγελματίας, και τίποτα περισσότερο.
Δεν είμαι δικηγόρος και το Kliros δεν είναι δικηγορικό γραφείο. Από αυτό απορρέουν δύο περιορισμοί, και τους πήρα στα σοβαρά αντί να τους παρακάμψω. Το νομικό συμπέρασμα είναι δωρεάν, γιατί η χρέωσή του θα ήταν πώληση συμβουλής για την οποία δεν έχω άδεια. Και δεν παρακρατώ τίποτα από καμία υπόθεση, γιατί μια προμήθεια θα μου έδινε λόγο να σας κατευθύνω στην ακριβή λύση. Και τα δύο μου κοστίζουν. Το σκεπτικό βρίσκεται στο αρχείο αποφάσεων, που είναι δημόσιο.
Το πρόβλημα είναι διαδικαστικό
Ο Ελληνοαμερικανός που η γιαγιά του άφησε σπίτι σε νησί δεν έχει κατά κανόνα νομικό πρόβλημα. Έχει διαδικαστικό: κανείς δεν του λέει ποια από τις έξι ή επτά πιθανές διαδικασίες αφορά την περίπτωσή του, οπότε δεν ξέρει αν χρειάζεται συμβολαιογράφο, τοπογράφο, διαμεσολαβητή ή δικηγόρο μάχης, ούτε αν η προσφορά που πήρε είναι λογική.
Και στο μεταξύ οι προθεσμίες τρέχουν. Η φορολογική δήλωση έχει ημερομηνία. Η προθεσμία αποποίησης κλείνει και η αποδοχή γίνεται αυτόματη. Η κτηματολογική προθεσμία διόρθωσης λήγει σε ορισμένη ημερομηνία, μετά την οποία το δικαίωμα αγνώστου ιδιοκτήτη περιέρχεται στο Δημόσιο και η αξίωση της οικογένειας γίνεται αγωγή. Καμία από αυτές τις ημερομηνίες δεν ανακοινώνεται σε όποιον αφορά.
Τι φτιάξαμε
Μηχανή διαλογής που κωδικοποιεί τους κανόνες (ν. 5303/2026 για την κληρονομική διαδοχή, άρθρο 61 ν. 5326/2026 για τη διαμεσολάβηση αγνώστου ιδιοκτήτη, τις κτηματολογικές προθεσμίες, τις φορολογικές κλίμακες ανά κατηγορία) και κατατάσσει τα δεδομένα σε μία από οκτώ διαδρομές. Κάθε αριθμός παραπέμπει στην πηγή του, και οι πηγές παρατίθενται σε κάθε σελίδα ώστε να μας ελέγξετε.
Και για όποιον θέλει να δράσει αντί να διαβάσει: τον φάκελο. Την υπόθεση οργανωμένη όπως περιμένει να την παραλάβει ένας Έλληνας επαγγελματίας, με συνοδευτική επιστολή, ώστε η πρώτη συζήτηση να ξεκινά από τα γεγονότα και όχι από την αρχή.
Σε τι είμαστε προσεκτικοί
Δεν ασκούμε δικηγορία και δεν παίρνουμε προμήθεια. Και τα δύο είναι συνειδητοί περιορισμοί του επιχειρηματικού μοντέλου, όχι νομικές επιφυλάξεις, και μας κοστίζουν: η προφανής εκδοχή του προϊόντος χρεώνει τη νομική απάντηση και παρακρατεί ποσοστό σύστασης, και έχουμε απορρίψει και τα δύο. Το σκεπτικό βρίσκεται στο αρχείο αποφάσεων, δημόσιο στον κώδικα.
Επίσης διαγράφουμε δεδομένα. Οι απαντήσεις σας περιγράφουν κάποιον που πέθανε και ενδεχομένως συγκληρονόμους που δεν συναίνεσαν σε τίποτα, οπότε φεύγουν μετά από είκοσι τέσσερις μήνες, ή αμέσως αν το πείτε.